投资者继续青睐那些利用技术来改善和智能化度假租赁物业管理的初创公司。
总部位于德克萨斯州奥斯汀的初创公司TurnKey最近宣布完成3100万美元的D轮融资。本轮融资由现有投资者AdamsStreetPartners领投，AltosVentures和另外两家新机构参与。截至目前，该公司已累计获得7200万美元融资。
此次融资之前，温德姆酒店集团上个月同意以13亿美元的价格将其欧洲度假租赁业务出售给一家私募股权公司，该业务在欧洲经营着110,000处房产。事件。
去年10月，Vacasa获得1.035亿美元B轮融资。
另一家物业管理公司Sonder宣布融资总额为1300万美元。美国科技博客网站TheInformation今年1月报道称，这家初创公司去年获得了3000万美元的B轮融资，目前正在寻求新一轮融资。
去年12月，Rented.com筹集了1.25亿美元来帮助度假租赁物业管理公司。
是前景光明还是存在泡沫风险？
对于度假租赁的投资热潮，不看好这个市场前景的人士认为，私募股权、风险投资机构等投资者拼命押注这一领域只是为了追求高回报。
乐观者看到的是这个市场投资者的长期繁荣。他们相信，未来这个市场可以实现不同细分领域的专业化。
目前的现实情况是，在过去18个月内获得融资的初创公司在美国管理的房产不到25,000处，而全国总共约有数十万处房产。由于碎片化特征明显，各参与者之间的竞争可能不会成为现阶段行业的焦点。
Skift的一份研究报告指出，即使在出售了欧洲业务之后，温德姆度假租赁公司仍然是美国最大的度假租赁全方位服务提供商。
Vacasa自称是美国第二大全方位服务度假租赁管理公司。该公司在全球管理着8,000多处房产，但没有透露在美国拥有多少房产。
一些分析师根据管理的房屋数量将TurnKey列为美国第三大全方位服务度假租赁管理公司。该公司表示已签约超过3,500个私人住宿。
这三个公司的相似之处在于，他们都是全方位服务提供商，提供帮助业主在Booking.com等网站上列出出租房产、客人入住服务和物业维护等服务。
总部位于科罗拉多州的物业管理公司Evolve表示，其挂牌量为6,800套，挂牌量为33,354套，数量高于TurnKey，预计今年挂牌量将增加一倍。去年夏天，Evolve获得了由T.RowePrice领投的1100万美元融资。
Evolve的逐项定价模式在某些情况下对房主很有吸引力，例如当他们想要选择自己使用多年的管家或在客人抵达时迎接客人时。
那么这些公司中哪家最有可能脱颖而出呢？
业内专家表示，不要过分强调市场上挂牌房产的数量和融资总额。
投资者表示，与竞争对手相比，他们更感兴趣的是业主和管理公司之间的关系、总预订量的增长以及公司现金流的运营效率等因素。
致力于长期增长？
TurnKey的最新一轮融资使其2017年收入翻了一番，该公司的正现金流应该会使其在该领域保持活跃多年。
一些业内评论家认为，这家初创企业只是短期运作。该公司的许多管理人员都是前HomeAway高管。管理团队可能只想经营公司几年，然后再将公司出售给像Expedia这样的OTA巨头。
但这并不是对该公司不利的证据。许多初创公司都喜欢这种做法。
TurnKey首席财务官JenFord是Expedia收购HomeAway的重要谈判代表之一，联合创始人兼执行董事长JohnBanczak曾任HomeAway副总裁。LinkedIn个人资料显示，该公司的其他九名员工都有在HomeAway工作的经验。
另一方面，两家公司都在奥斯汀，而且该市有这么多更好的公司，两家公司合并也不是不可能的。不过，HomeAway目前无意收购这家已运营4年的物业管理公司。
提高运营效率
“事实上，我们一直从公司长期运营的角度来思考这个问题，”TurnKey联合创始人兼首席执行官T.J.克拉克.“从第一天起，TurnKey就开发并使用我们自己的技术，为酒店行业的客户提供更便宜的价格和更好的服务。”
克拉克表示，TurnKey2017年获得了8.5万名用户。该公司的运营效率高于竞争对手，因为它向房主收取的费用非常低，低成本可以创造口碑效应，推动有机增长并降低营销成本。
“我们的融资金额不大，主要用于提升产品服务和影响力，而不是收购企业扩大规模。”他说。
克拉克说，TurnKey在技术方面投入了大量资金。
例如，该公司在所有物业的平板电脑上安装了其开发的HomeDroid移动应用程序。客人可以使用该应用程序办理入住，并使用平板电脑作为工具来回答有关客人房屋的各种问题。
该平板电脑上安装的应用程序还可以发挥其他作用。例如，安装在软件上的传感器可以检测突然跳跃等行为，并连接到门上的传感器来监控房屋内的不规则活动。
此外，公司技术投入的另一个方面是自主研发最高安全级别的电子门锁，而不是购买这些工具。
TurnKey还为房主提供了一个工具，使他们能够了解公司如何管理他们的房源，例如下次房屋维修的时间安排以及每月有多少人住在他们的房子里。
该公司计划通过使用Nest和霍尼韦尔提供的无线温度调谐器来添加远程供暖和制冷调度服务。此外，该公司还在打造FieldSync家政移动应用程序，帮助家政工作远程、智能操作，大大节省成本。
“我们为房主提供比其他同行更高的透明度。房主可以通过应用程序随时监控自己的房屋，”克拉克说。“很多公司都要求业主打电话了解房屋的整体状况。”
打造酒店式软品牌
克拉克认为，随着时间的推移，未来消费者将会更加关注软品牌。他们希望在选择住宿类型时能够得到配套设施和品质保证。他预计，未来度假租赁领域将会出现一系列类似酒店业的新软品牌。
在他看来，TurnKey未来将成为一个品质保证和客户服务始终如一的品牌，为用户入住时提供如同广告中的体验。他预计未来微型酒店将逐渐出现，房主也将受益匪浅。会以不同的软品牌出租他们的物业，就像酒店业主目前可以选择他们加入的酒店品牌一样。
直接挑战
有多少消费者会像现在预订高端酒店一样预订非豪华度假租赁？随着度假租赁预订逐渐成为主流趋势，TurnKey看到并押注了这一领域的潜在市场。
如果品牌确实对消费者变得更加重要，TurnKey、Vacasa和其他初创公司最终可能需要投资数字营销，以吸引用户直接在其网站上预订房产。
数据分析公司SimilarWeb的统计显示，Vacasa目前拥有约40%的直接流量，而搜索引擎优化产生的流量占每月约25万独立访问量的30%。这远低于HomeAway的500万次和Airbnb的大约5000万次每月独立访问量。
TurnKey的流量数据远低于Vacasa，尽管该公司的规模还无法与Vacasa直接比较。
打造一个好的品牌需要几年的时间。与此同时，TurnKey、Vacasa等初创公司必须增加销售和营销费用，以改善流量并增加平台上的挂牌数量。这样做的成本很高。
商业模式各不相同
不同的初创公司采用不同的商业模式。TurnKey选择成为一家全方位服务的房东管理公司，为房主提供一站式服务。尽管由于一些增值服务，Vacasa的整体成本较高，但本质上与TurnKey是相同的模式。
另一种更轻的模式是向业主提供基础的数字营销服务，然后业主可以通过线上平台单独购买家政、家政等其他服务。这种模式可以降低成本，TurnKey在这方面仅次于Evolve。
还有一种商业模式可以为房主提供收入保证。除了Vacasa加入Rented.com推出的财务担保计划外，Sonder和StayAlfred两家公司也开始部分采用为业主提供固定收入担保的计划。
房主们普遍最关心的是在平台上挂牌自己的房产能赚多少钱。因此，收入保护计划有其自身的吸引力。目前业主的收入模式是，如果物业管理公司不出租房屋，业主就没有收入。
Domio是该领域的另一家管理公司。截至今年1月，公司已获得融资400万，可转债100万。如果房东的房子出租出去，多米奥每月会预留一部分租金，并邀请室内设计师为客人提供更好的使用体验。
克拉克说，他不喜欢出租家庭住宅。
克拉克说：“我认为高端业主出租房产不是一个好主意，因为他们无法从基于佣金的交易中获得经济利益。”“势头强劲的初创公司首先出租商业公寓，然后短期出售。我们认为这种租赁方式无法给用户带来真实、独特的体验。”
Vacasa采取以收购为主、规模为王的发展策略。这与ResortQuest采取的策略不同，ResortQuest创办了许多自己的物业管理公司，然后随着规模的扩大收回了投资回报。但由于缺乏像Vacasa和TurnKey那样的技术优势，ResortQuest最终被温德姆酒店集团收购。
克拉克表示，TurnKey目前专注于有机增长，不会受到市场上各种企业并购的干扰。他认为，不断完善公司的模式可以帮助公司形成口碑效应的营销价值，这也有助于公司未来的规模化。
未来潜力无限
总体而言，当度假租赁领域遇到发展瓶颈时，不少初创公司的技术带来了新的机遇。
Vacasa创始人兼首席执行官EricBreon表示，成功的初创公司与注定失败的初创公司最大的区别在于，成功公司的产品或服务不容易被大型竞争对手复制。
克拉克表示，2018年，该公司计划在滑雪、海滩和地铁市场填补美国市场的部分空白，例如进一步扩展到美国最大的度假租赁市场夏威夷群岛。TurnKey还计划推出更多技术升级服务。
看来，度假租赁管理领域在未来一段时间内仍将持续火热。
