“2022年，中国大陆中档及以上品牌酒店数量为526家，同比下降28%，为近五年来历史最低水平。”浩华管理咨询公司发布的《2022年中国大陆地区中档及以上品牌酒店签约报告》显示，经历疫情大洗礼后，中国酒店市场投资理念更加理性，投资技巧更加成熟。市场投资的高峰期明显进入了低潮期。
在此背景下，酒店投资者的投资决策变得更加谨慎，尤其是一批资深酒店投资者的投资决策往往对行业具有重要的参考价值。为此，Median.com采访了资深酒店投资人徐嘉伟女士。
选择品牌：跟随市场投资，牢牢瞄准“热点”维也纳
“酒店属于社会支柱发展产业——，是衣食住行的基础产业，有着悠久的发展历史和良好的发展前景。同时，酒店作为稳定的投资工具，一次性投资、长期收益、现金流稳定的显着特点。我们看到了中国城市发展的需求，决定加入这个行业。”资深酒店投资人徐嘉伟表示。
拥有多年房地产公司从业经验的徐嘉伟，因为看好酒店行业的发展前景，决定转行。起初，她原本打算自己创办一个酒店品牌，但发现“真正创建一个品牌与连锁品牌竞争并不容易”，遂将重点放在酒店特许经营上。入行15年，我投资的品牌涵盖经济型、中档到中高端，都是市场上受欢迎的领先连锁品牌。
“每个品牌的诞生或流行都有其当时独特的背景，代表了当时的市场声音和趋势。每当市场上出现一个品牌，我都会对其进行调查。”徐嘉伟告诉麦点，品牌的市场发展和物业状况最终导致她选择与不同品牌合作，而在这个过程中，对市场的判断尤为重要。
徐嘉伟投资的维也纳酒店是维也纳酒店在西南区的第一家店。谁也不会想到，这家店几乎建在“一片荒地”。——成都华阳镇当时是一个正在开发的地区，周围农田较多，配套设施不完善。
“最初我们与物业签订了150多间客房的合同，这么大的体量必然要求其加盟品牌处于中档，当时我们合作的经济型酒店品牌集团经营的是大客房。酒店和中档酒店。由于缺乏一定的经验和信心，我们最终瞄准了维也纳酒店。”徐嘉伟回忆，2011年是中档酒店开始发展的时期。当时，市场上没有多少有影响力和成熟的品牌。维也纳酒店品牌成立于1993年，已有多年的发展历史，也是当时南方市场非常受欢迎的品牌，因此成为我们合作的首选。
“2012年，我们酒店试营业了，维也纳酒店的欧式风格在当时的成都市场上还是比较新鲜的，所以很快就在华阳产生了影响。”徐嘉伟表示，根据市场反馈，酒店开业仅三年时间，追加投资，将客房数量增加至171间，开业至今已12年。
业务：2012年实现盈利大关三大因素至关重要
今年以来，酒类和旅游消费市场逐步迎来复苏。以“五一”假期为例，根据文化和旅游部数据中心测算，全国国内旅游总人次2.74亿人次，同比增长70.83%，回升至按可比口径计算，为2019年同期的119.09%；国内旅游收入1480.56亿元，同比增长128.90%，按可比口径恢复至2019年同期的100.66%。
“作为一家已经开业12年的老酒店，维也纳酒店历年的经营数据在锦江酒店同区域市场中始终名列前茅。”麦点从维也纳酒店获悉，到2023年，随着酒店和旅游业的整体复苏，酒店的经营数据也将赶上并恢复到疫情前的水平，特别是近段时间，成都“美食美酒博览会”日益增多酒店收入水平。
“作为维也纳酒店西南市场的首店，我们的业绩在区域市场上基本排名第一。”谈及经营业绩，徐嘉伟言语中流露出欣喜之情，回顾并总结了其成功的几个关键因素。
首先，前瞻性的楼盘选址，确保楼盘开业即满座。
“现在回想起来，我们店几乎没有所谓的预热期，刚开业就爆满了。”徐嘉伟认为，凭借良好的地理位置以及维也纳酒店这样成熟且具有市场影响力的品牌加持，这家店的开业带来了意想不到的惊喜。
当时因为地处开发区，附近酒店不多。维也纳酒店的开业，正好满足了周边建设单位对酒店的需求；同时恰逢成都糖酒会，吸引了众多外地游客。直接入住我们的酒店。
图片：维也纳酒店(成都会展中心华阳地铁站店)
徐嘉伟强调，随着城市的发展，这家店的区位优势已经显现出来。——酒店位于成都市天府大道南段，城南高科技园区旁，毗邻成都市华阳镇。酒店门口到地铁口约30米；距离世纪城会展中心5站，有7站直达西部国际会展中心。那时，华阳从郊区转变为交通便利的地区。
在笔者看来，该店开业后立即爆满，恰恰说明该店的选址具有前瞻性，与周边市场的客群和外省客群非常匹配。
二是“去品牌化”门店运营，做好收益管理。
当被问及维也纳酒店12年来的经营挑战时，徐嘉伟对价格战印象深刻。——随着华阳市场的发展，新品牌、新酒店不断涌入市场。在此过程中，新进入者和兄弟店都选择以“低价”进入市场，以更快地抢占当地市场。他们不仅价格低，而且产品新、房间大。所以，我们遇到了巨大的挑战。
“但这个周期并不长，因为维也纳酒店从整个区域市场及时进行了调控调整，价格很快就回到了市场稳定期。事实上，多年来，集团品牌方在品牌推广和推广方面都付出了很大的努力。营销、授权和支持。”徐嘉伟表示，当初选择维也纳酒店品牌，很大程度上是被该品牌专注中档酒店以及强大的销售团队所吸引。这一点在十几年的店铺经营中也得到了体现。得到了验证。比如，刚刚结束的糖酒会期间，店长和他的团队经常工作到凌晨，监控客流量，调整房价。从均价上涨和高价房数量增加来看，房价再创新高，房价突破千元。
图片：维也纳酒店(成都会展中心华阳地铁站店)顾客评价
“对于消费者来说，品牌代表了它的硬件水准和服务水平，这是一家酒店成功的第一步。但具体到具体门店实施运营时，必须由门店运营团队来呈现。尤其是对于老店来说，开业时间较长，后期需要对门店进行去品牌化运营。”徐嘉伟坦言，品牌给予的赋能和支持往往是根据全国市场和整体经济环境来制定的。从战略上讲，酒店需要将这些总体政策和方向落实到具体的门店；尤其是这样一家老店，投资者在这个过程中需要考虑很多实施策略，比如团队组建、店铺运营策略，以及如何在同一品牌下运营，如何在市场竞争中脱颖而出，日常如何实施策略，ETC。
例如，维也纳酒店自在西南地区开设第一家门店以来，迄今已在该市场开设了78家门店。其中，四川40家，重庆38家。如何保持成渝市场的竞争力？维护客户群至关重要。徐嘉伟表示，维也纳酒店约60%的顾客群来自当地市场，回头客比例较高，因为他们感受到这里“回家”的服务。
第三，信任和自发性创造高效的团队管理并推动成本控制。
从酒店投资回报率来看，好的投资回报率往往来自于降低成本和提高效率。作为一家拥有12年历史的酒店，酒店的保养和维护势必对成本控制是一个不小的挑战。
在徐嘉伟看来，人力、消耗、能源消耗是酒店投资成本的核心组成部分，但日常运营管理可以有效合理地优化成本。
1）人工成本控制：作为开业12年的老酒店，约35%的员工从业1-3年，55%的员工从业3年以上。在酒店员工流动性大的行业中，酒店的“家庭文化”让员工感到更温暖，从而大大降低了新员工的招聘和培训成本。
2）客房耗材管控：标准耗材通过锦江全球采购平台GPP统一采购，并按周/月分析和盘点节约路径。另外，酒店从上到下都有成本控制意识。例如，酒店管理层会定期对水洗车间进行跟踪观察，使用正规的水洗车间和优质的洗涤化学品，在控制质量的同时降低布草成本；酒店客房日常生活中，经理还会带领部门员工自行清洁窗纱、防护垫、早餐室桌布等用品，为酒店的成本控制做出贡献。
3）能耗控制：工程部每天抄表，并进行周、月分析。水费和煤气费每月按年进行分析。酒店的定期贴壁纸、补漆等日常维护都能及时解决。性价比极高，节省酒店外包维护成本。
维也纳酒店团队运营实施实例
“酒店最大的资产就是客房，一家十几年的酒店怎么能老而不破呢？客房与工程部门的密切配合至关重要。这些年来，我深受感动“我们的团队一直在考虑酒店，因为他们有主人翁意识。”
徐嘉伟告诉麦店，高效的团队管理有利于店铺高效运营，而这个团队的创建需要品牌、投资人和店长的信任，创造共赢：
作为品牌商，必须了解业主的特点和投资预期，任命合适的店长，人与店匹配，持续为店长的成长提供养分；
作为门店经理，思考如何为品牌和门店赋能，带领团队在不断学习和成长的同时成长，如何更好地提高门店收入，实现自身价值最大化；
作为业主，你必须成为终身种植者，与团队有良好的沟通和协作，共同面对困难，并有一颗坚持不懈的心。只有这样，才能真正成为一个团队、一个家庭，齐心协力把店里的工作做好。生意兴隆，合作共赢。
谈未来：继续看好西南市场，品牌升级迭代是大势所趋
《2022年中国大陆地区中档及以上品牌酒店签约报告》中档酒店健康投资回报驱动的商业逻辑，使得投资主体在经济环境不明朗的情况下通常会采取较为审慎保守的投资态度，暂时观望市场行情或直接搁置投资计划。尽管如此，从各定位级别的占比来看，中档酒店签约仍占一半以上，比例相比2021年甚至略有回升。业内分析指出，这一趋势在2023年仍将延续，中档、中高端酒店市场投资将明显回升。
西南五省作为全国重要的区域经济发展带，各具特色。成渝地区双城经济圈是国家重点发展区域，可与珠三角、长三角相媲美，是国家发展投资的又一高地；云贵藏地区良好的自然风光、民族文化和丰富的旅游资源，必将吸引众多国内外旅游客源。分析人士指出，作为国内热门的旅游目的地市场，西南地区的酒类和旅游消费将持续升温，从而带动该地区的酒店投资。
“西南地区酒店市场仍处于发展阶段，除省会城市外，其他城市酒店连锁化水平较低，空白城市投资潜力较大。国内外连锁品牌酒店集团将西南地区视为未来3-5年的重点发展区域，提供了较大的优惠政策和资金支持，为酒店投资者提供了良好的投资机会。”徐嘉伟表示，未来将继续看好西南市场，支持川渝市场的酒店投资。
“由于维也纳酒店的品牌品质和日常门店运营的精心维护，我们的门店开业12年来没有进行过装修升级，虽然仍能保持市场领先优势，但不可避免的是，它会有一些设计风格的问题，会变得有些过时，今天我们要面对更新升级的挑战，其实现在的消费者已经迭代升级了，我们的主要消费群体可能是60后、70后，但现在我们都是80后、90后甚至00后，如果我们的产品不升级，就无法满足他们的需求。徐嘉伟指出，区域酒店市场新一轮的竞争挑战即将到来。——新新品牌酒店的快速涌入和消费的变化，加大了老酒店的经营压力。
近三年来，各大品牌迭代升级速度加快。这背后的驱动力是消费者迭代升级。简而言之，酒店投资需要跟上消费的步伐。
图片：维也纳酒店
麦点观察，自1993年品牌创立以来，中国中档酒店先锋维也纳酒店已升级至V5.0版本——，将音乐、绘画、雕塑等欧洲古典艺术形式与场景，秉承“深度睡眠”的理念。“大健康”的品牌核心价值为消费者提供健康、舒适、良好的睡眠体验，诠释艺术、优雅的智能出行生活。同时，面对现有的投资市场，维也纳酒店V5.0作为2020年的新品，根据不同地区、不同地点、不同物业条件对客户群体进行细分，并确定各楼层的功能甚至产品规划时的房型定位。定制化和差异化；与单一的投资模式相比，维也纳酒店拥有“轻装修”、“翻牌装修”和“毛坯房”三种投资模式。品牌包容性强、适应性强。它不仅投资形式灵活而且回报稳定。
“5.0产品更加时尚简洁，能够吸引新一代年轻消费者进来。”徐嘉伟透露，酒店目前正在筹备升级改造计划，希望未来能够通过产品和体验升级带来投资溢价，也希望通过这种方式调整酒店的客源结构，实现长远发展。发展。
结论
作为开放后的元年，2023年无疑将是酒店发展的大年，各大酒店品牌将大力持续加大项目开发。由于中国酒店品牌共同的地域特征，各大品牌仍将面临大本营或成熟市场之外的空白市场。这是市场留给酒店品牌的“空白”增量。
但对于投资者来说，那些没有被品牌广泛触及的空白市场，难免会因为没有成功案例而感到担忧、保守投资，甚至观望。在笔者看来，维也纳酒店作为西南地区首店，给空白市场的酒店投资注入了一剂强心剂。“地段+品牌+团队”的黄金组合，才能在沙漠里开酒店。投资的奇迹之花。
从长远来看，首店效应对于品牌在区域市场的规模发展至关重要。各大品牌要夯实内功，用专业招商服务因地制宜，全力以赴赋能区域首店发展，打造标杆示范店。
