12月19日，由里程碑网、里程碑研究院主办的里程碑空间流经济高峰论坛在西安中京华邑酒店隆重举行。云迹科技、丽正酒店集团、万达梅华酒店、魔方生活服务集团、华清宫为本次论坛提供了大力支持。本届论坛以“融合能源”为主题，聚焦文旅融合下的西北商业空间市场，探讨运营方法，切实解决商业空间资产变现、平方米效率提升、成本节约等具体运营问题。以及流量导流和转化。对话行业新经济，从消费者角度探讨营销，通过案例分析帮助酒店/景区/公寓实现经济指数级增长，通过“相互合作、相互赋能”提升品牌价值和物业资产价值。
会上，Median首席运营官罗勤带来了《2019西安商业空间市场大数据分析报告》。在文旅融合的大趋势下，用数据来衡量方向、预测未来。
罗勤麦店首席运营官
西安商业空间概况
美得首席运营官罗勤首先从商业空间的三个重要组成部分：酒店、住宿租赁业、文旅商业板块来看了西安商业空间的概况。
首先，从商业空间来看，西安的文旅和区位都具有相当的优势。“一带一路”的发源地和丰富的文化旅游资源分布，形成了西安独特的资源；其次是土地供应，2019年西安土地成交面积同比增速有所下降，发挥西部地区龙头作用；三是城市更新给西安带来更大机遇。“西安是一个有历史底蕴的地方，西安要发展，就必须进行新的城市建设。”洛钦说道。
西安的发展有很多优势。一方面，休闲度假正在成为这个时代的需求。西安有着悠久的历史文化和丰富的旅游资源。也是中国酒店业发展最早的地区之一。从酒店业人才培养的角度来看，西安也是中国酒店业最早提供高素质人才的来源地。因此，西安的酒店业有着丰富的历史和产业发展。此外，西安还拥有中国最早对外开放的旅游景点。这些资源构成了休闲度假的核心组成部分。
人口流动方面，西安去年引进人才105万人，新兴城市对人口的吸引力不断增强；在渠道变化方面，催化剂方式的变化推动了西安成为网红打卡地。这些资源构成了西安品牌形象的提升。核心渠道之一。
西安商业空间的发展也存在很多需要考虑的问题。在商业业态选择上，西安的商业空间形态体现出不同的价值。“它在同类商业空间中处于什么位置？这是未来投资选择时需要考虑的问题。”洛钦说道；在空间配置上，这两个因素都需要考虑。满足会议商务旅游住宿市场；而在消费群体方面，西安商业空间品牌目前主要满足中青年顾客的需求，这决定了该群体未来的消费行为以及品牌的研究方向。
如何解读三大商业航天板块？
罗勤从住宿业、景区公园、租赁地产三大商业空间板块对西安商业空间板块进行了深入解读。
住宿方面，西安共有星级酒店82家，大部分分布在曲江新区、大雁塔、高新区等地。总体来看，西安作为西北的桥头堡正在逐步崛起，不少品牌也看好这一地区。市场。
从住宿业整体发展来看，西安中高端酒店密度最高的区域是雁塔区，也是西安最早的主城区，其次是未央区、碑林区。酒店主要用于商务旅行和休闲度假。
在全国新一线城市的对比中，西安酒店中间大，两端小。在目前的营销举措和旅游发展现状下，2019年第二季度西安星级酒店客房价格涨幅明显，达到40%。
在罗勤看来，西安的市场非常有趣，它是众多中端品牌的发源地，其中中端品牌占据了大部分市场份额。从国际品牌来看，西安是国际品牌进入较早的城市。国际品牌影响力较大。然而，近年来它们的发展并不顺利，促使国际品牌调整策略。
从品牌指数来看，西安酒店价格导向明显，但市场影响力差距不够明显。其中，MCI最高的是大雁塔曲江旅游区，MCI最低的是临潼兵马俑旅游区。
从大区域来看，西北地区这几年的增长数量和速度都比较高。但由于基础相对薄弱，在整个地区处于较低水平。“这也是为什么很多龙头企业、龙头品牌开始关注西安市场，甚至西北市场。”洛钦说道。
在景区和乐园板块，西安拥有曲江池景区群、中心景区群及周边景区三大景区群。
从旅游收入来看，2013年以来西安旅游收入和接待游客人数逐年增长，每年将保持23%的增长速度。从品牌运营来看，西安的旅游人次和游客人数不低，但总体平均消费水平落后于同级别城市。
罗勤提出一个问题：为什么在类似特征的城市中，西安游客的消费水平低于成都？“什么样的旅游度假产品能让消费者增加消费？这是文旅企业需要思考的问题。”
在租赁房地产领域，西安作为“一带一路”倡议的核心区，受到国家政治的高度关注。大量引进的人才对住房租赁有旺盛的需求，支撑了住房租赁行业的发展，扩大了租赁住房的供给。总体来看，似乎不少龙头企业已经开始布局，不断进入这个市场，寻找相应的物业，寻找相应的合作。
罗勤表示，西安的租赁房产市场仍在培育中，可能还存在不少不规范现象。未来，政府和行业都需要整顿和规范这个租赁市场。
西安租赁市场的租金价格总体仍处于较低水平。“从西安未来的角度来看，如果有足够的耐心和充分的心理准备，没有这么糟糕的心态，这个市场还是值得期待的。”洛钦说道。
在品牌运作方面，西安尚未取得良好的品牌进展。市场化和供给不足。品牌中，房地产企业的扩张占大多数。“但我判断，如果近期市场回暖，这些头部公寓品牌将会大量涌入，而且会有很多方式，比如合作等可能的方式。”洛钦说道。
此外，西安租赁行业品牌竞争激烈下，经营风险凸显，优胜劣汰加速。然而，大多数长租公寓经营者仍然面临“利润微薄或无利润”的尴尬境地。
西安商业空间前景
西安商业空间未来前景如何？洛钦给出了一些判断或者观察。
对于西安旅游住宿来说，如何树立品牌优势？罗勤认为，通过品牌优势拉动旅游消费能力，是这个市场需要关注的。“未来为什么要向品牌化方向发展？品牌化不仅带来运营能力的提升，还带来未来运营能力的提升，更重要的是通过品牌效应延伸运营能力。”
对于西安风景区公园来说，景区需要进行不同的品牌卡位，寻找自己的品牌定位和客源。
西安旅游资源极为丰富。如何将这些丰富的旅游资源转化为盈利资源，如何将先锋品牌转化为消费力，都是需要思考的。西安未来文旅项目将对传统文旅项目产生哪些影响？如何吸引新兴消费者，如何应对新的旅游项目，找到自己的定位？这也是很多房产投资者和房产投资者应该关注的事情。“未来西安文旅产品将具有充分的市场竞争。”洛钦总结道。
对于西安的租赁房产，罗勤认为，未来的蓝领市场值得期待。从数据分析来看，蓝领公寓未来将是人才公寓，100万人才带来的市场迭代效应将是巨大的。
商业空间作为多功能综合体已成为城市的常态。无论是住宿、餐饮、商业、休闲娱乐、还是办公，都正在形成一个新场景重构的大综合体。未来的商业空间将很好地融合各种业态。生意不仅仅是生意，住宿不仅仅是住宿。
在库存操作方面，如何减少库存？罗勤指出了几个需要注意的核心点。首先是优化现有空间，让每个空间都产生价值。二是重视资产管理，加强运营评估、物业评估和改造升级。此外，人才是关键。公司未来的核心重点是人才和品牌。“这是未来所有商业航天运营商需要关注的，是否有足够的人才储备。”洛钦说道。其次，科技的赋能可以改造和提升整个商业空间综合体的效率和效果。最后一点是附加值。IP化的产品差异化和客群互动是增强库存创造力的创新要素。
