2020年1月23日，武汉宣布封城。谁也没想到，庚子年的老鼠还没出洞，天空中突然飞过一只“黑天鹅”。
不可预测、影响重大、事后总结原因，是《黑天鹅》的作者塔勒布给出的定义。从那一刻起，无论南北，无论老幼，人们都立即投入到了这场反抗的洪流中。
事态突然变得严重，很多家庭原本的出行计划都泡汤了。旅游业成为首当其冲的行业，市场一度哀嚎不已。大中型企业已经在风雨中摇曳，而并肩而立的小微企业则更加无奈，直接面临着生死攸关的跨越。
对于城市民宿经营者来说，新年伊始或许会更加困难。城市民宿作为住宿领域的细分领域，可以说处于生态链的最底层。与类似的小乡村民宿、小酒店相比，民宿业态更加分散。他们基本以住宅区和商住楼为经营阵地，通过打造当地特色文化和更具性价比的空间来争夺空间。传统酒店市场用户。从规模上看，近68%的从业者规模小于5间，80%以上的从业者团队规模小于5人。他们是真正靠天吃饭、利用自己的剩余价值来赚钱的组织。
千里堤决口，蚁巢破。目前，小微企业占中国GDP的一半。而疫情漩涡中的民宿，则是经济发展链条上的最后一个探针。他们如何在黑天鹅的阴影下生存？迎风裸奔”？如何渡过这场生死危机？成为悬在每个操作员头上的“达摩克利斯之剑”。本文的目的是结合笔者身边同事的一些做法和经验，提供一些思路和思路。如果在紧急情况下能让读者受益，也算是对这种变化形势下的探索做出的贡献。
基本趋势判断
长期趋势——相信2003年的非典事件大家还记忆犹新。旅游业一度遭受重创，但七个月后疫情结束，旅游消费迎来井喷式增长。携程网相关数据显示，2003年非典后第一个国庆黄金周期间，机票预订量同比增长200%，次年5月1日黄金周期间，这一数字飙升至511%。从这些数据我们可以得出一个结论，长期趋势下，行业基本面不会改变，民宿不会消亡，未来仍将保持强劲的增长需求。
短期趋势——今天的医疗水平比17年前有了很大的提高。截至发稿，全国确诊病例已连续10多天呈下降趋势，各种临床药物正在不断上市。我们有理由相信，疫情大概率会在4月底前结束，2-3个月内控制住也不是不可能。
总结：综合以上判断，基本情况良好，短期内需要做好过冬准备。毛主席说得好，土地是人失去的，人和土地都失去了。当人们失去土地时，人们和土地都会获得收益。对应民宿行业，“人”就是资金，“地”就是住房等生产资料。现阶段，只有斩断亏损、保住现金流，才有机会迎来整体行业的复苏。
止损评估、压力缓解
房产评估——根据手头现有房产，止损方法可以从两套方案、五个维度入手。两项计划分别是协商终止合同计划和免租期计划。
五个维度是指房产评估的标准，包括初始投资成本、历史收益率、未来销售和房东关系、重新恢复成本。这五项可以根据自身情况进行不同优先级的排序，以便在谈判时清楚地权衡取舍。
止损、减压——一旦确定现金流无法持续，需要强制解除合同以缓解压力，一般可以采用两种方法：
第一种是逐步发布型，即按照2-3个时间节点分批发布房源。假设4月底和6月底定了两批，现在第一批已经发布。如果4月底恢复未按预期恢复，则6月底释放另一批，以此类推。这种方式的好处是，一旦市场复苏，可以快速投入资源。但缺点是一旦疫情周期延长，初期成本压力就会增大。
第二种是逐渐添加型。时间节点的设置与第一种相同。不同的是，所有住房供应压力都是首次释放，但提取金额是在每个时间节点到来之前设定的。通过预期是否达到来判断恢复速度。这种方式的优点是可以一次性削减更多成本，但缺点是一旦行业复苏，很难快速恢复规模。
摘要：盘点房屋时，不仅要计算货币成本，还要计算其他隐性成本。对于减压，主要考虑的是眼光和判断力。如何平衡长期收益和短期止损，见仁见智。
房东谈判，打架不分手
盘点房东心态——疫情不仅影响经营者，也影响房东。对于房东来说，主要有两个不确定因素，即经营者终止合同后的空置期限以及以不可抗力名义收回押金的可能性。无论以上哪一种情况属实，房东都会付出相应的时间和金钱成本，房东必须清楚这一点。
确定谈判原则——总的原则有三个，即设定谈判目标和底线、力争不破本、诉诸利益。所谓目标和底线，是指对不同的房产设定心理预期，并提供尽可能多的中间条件。重要的是不要使用一种方法来达到终点。
斗而不破，就是尽量不触及底线。从商业角度来说，房东未来还是有合作的可能性，有影响潜在客户的能力。
诉诸利益，是指根据舆论和其他行业情况制定充分解决业主潜在关切的方案并制定说辞，而不是一味地主张实现自己的权益。毕竟，覆巢无卵，所以最后大家做出让步也不是没有可能。
尽量给出选择——如果终止合同时拒绝退还押金，可以协商退还一半押金、少量租金，或者退还房间内的软装家具和设备。如果以上都不符合，你也可以以帮助房东找租客的名义，利用自己的优势来代替所需的条件。这样，至少财产还在你手里，你还有机会挽回损失。
如果在协商免租期方面遇到阻力，您需要与房东算账。假设疫情需要2个月才能结束，如果房东不给予免租期并终止合同，那么即使没收1个月的押金，也只是原月租金的50%支付了2个多月。如果算上后续交易的佣金，这个比例可能只有30%。这时，可以设置中间条件，协商免收一个月租金，或者缴纳疫情期间租金的30%-50%，或者推迟2个月缴纳租金，或者按比例分摊全年。折扣。如果没有人同意，我们还是可以根据自己的经济情况尝试和房东打赌。如果房东认为疫情不会持续超过2个月，将在2个月内全额付款。但是，一旦超过2个月，他必须给予我们接下来1-2个月的租金豁免。如果房东认为疫情将持续2个月以上，我们将支付前2个月月租金的30%-50%。如果不超过租金，我们将不支付租金。如果超过，我们将支付前2个月的租金。
总结：地主心态有千种，但从整体把握上，必须一一战胜，时刻注重换位思考，不断改变可能的潜在条件，坚持战而不破、诉诸于的策略。兴趣。
拓展渠道、创新求变
短租到长租——旅游业已经停止，入住率几乎为零。现有房产必须首先考虑转为长期租赁。一般来说，每年3月城市都会因返工潮进入旺季。目前情况下，即使社区解除出行限制，旅游旺季的复苏仍将比复工推迟约2个月。从住房状况来看，城市民宿比N+1长租公寓面积大，装修也比简单装修的业主自营房好。只要在疫情期间提供较大的折扣，疫情过后价格就会恢复正常。性价比非常不错。
多元化推广——除了传统的中介渠道和平台外，还可以选择因无法复工而需要办公空间的人群或因交通限制而无法离开城市的人群。这类人群的租期较短，需要的客房服务也有限。在触达层面，可以充分动员亲友、员工利用微信圈子、社交网站进行宣传。
总结：短期租赁住房的优势显而易见。非常时期，可以设置不同的时段和折扣，吸引不同需求的顾客。在渠道投放方面，建议参考市场上长租公寓的做法和方法。
扎堆，渗透影响力
关注平台政策——各种分销渠道无论从数量还是规模上都远远大于房东，压力也会更大。密切关注这些平台，了解最新的救助措施。据笔者了解，现阶段已经推出降低佣金、开通长租、提供贷款和流量支持等计划，房东可以关注各个平台，择优缓解困难。
与友商结伴——联系周围的友商，交换消息，交流对策。当人工成本较高时，可以通过人员相互转移来降低成本。当与房东的谈判遇到困难时，你可以互换角色、轮流行动，也可以酌情制定进攻和防守的联盟策略，影响房东的决策。
影响力渗透——关于疫情的正面报道、减免房租的举措或友商取得的谈判结果可以及时发布在朋友圈。这不仅能体现一个人乐观的心态，还能潜移默化地影响租客和房东之间的关系。您的期望。
总结：除了向内梳理外，眼睛还要不断向外投射。利用好平台和朋友的资源，有时可以取得意想不到的效果。
创建备份并卷土重来
对于不得不废弃的小区、房屋，要保留公共关系备份、房东关系备份、数据备份和数据备份。这些措施可以在未来二次启动时快速响应，大大降低投资成本。
总结：关系和数据都是隐性成本，以后无论是审核还是重启，效率都会得到提升。
写在最后
黑天鹅终将被载入史册，城市民宿也将度过这段艰难的时期。只要远方还有诗和星空，城市的高楼依然会为路人点亮归航灯，也不乏人们欢声笑语、邀朋好友、扫门前台阶。深宅院落。短暂的耽搁也阻挡不了奔向山林的脚步。正如尼采所说，凡是杀不死我的，都将使我变得更强大。黎明就在前方，城市民宿，加油！运营商加油！
*本文为投稿作品，经作者授权，Median.com独家发布！作者：郭忠宇
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