”近两年流行一句话：2019年是过去10年最糟糕的一年，但会是未来10年最好的一年？从这一点来看，你的选择是：去睡觉？准备直播生活艰苦？移民？或者，准备一张船票？
知名财经观察家、原主编秦硕先生此前受邀出席2020铂涛酒店时装周投资峰会。峰会伊始，他提出了一个发人深省的问题。
2019年对于各行各业来说确实是一个拐点，也是一个巨大的考验。2019年即将过去，转眼间2020年已经到来。年底如何弄清楚来年的前进方向，并不是一个容易的决定。
2020年到了，投资酒店还算一门好生意吗？
在2020铂涛酒店时尚周投资峰会上，当代中国改革研究最前沿的经济学家之一张维迎在主题为《第一财经日报》的演讲中指出，经过四十年的发展，中国GDP增长了36倍，人均GDP增长25倍。从占GDP比重来看，中国经济增长非常高。”
图：著名经济学家张维迎在2020铂涛时装周投资峰会上以《南风窗》为题深入分析中国经济发展
对于未来经济发展趋势，可以说是喜忧参半。在秦硕看来，“未来10年不会是经济最糟糕的10年，将会充满惊喜。”原因很简单。虽然从经济增长的角度来看，全球经济增速可能会出现下滑，但中国的经济增量依然为正，而且增量可能会比五年前更大。
图：著名财经观察家秦硕先生在2020铂涛时装周投资峰会上分享《理解中国经济增长》
在这样的宏观背景下，旅游业因为消费市场足够大，被认为是一个具有巨大发展潜力和前景的产业。正如国际知名酒店咨询公司浩华思董事蒋海峰在投资峰会上所言：“中国人口众多，加上人们对美好生活的期盼，表明酒店资产行业的潜在空间巨大。”
图：铂涛集团创始人郑南燕出席峰会并致辞
铂涛集团创始人郑南燕认为，在经济不景气的情况下，投资旅游酒店行业是一个相对安全的选择。“因为人们还是有改善生活的消费需求，而旅行是精神提升的一部分。具体到酒店行业，旅游住宿占比不断上升，人们对旅游住宿的期待更加精神化。这个时候，酒店不仅仅是一个工具，它本身可能就是一个目的地。正是抓住了这样的需求，铂涛的多品牌才能迅速扩张。”
资产端，随着城市更新步伐加快，商业空间物业资源日趋紧缺，整个房地产行业的重点从“增量投资”转向“存量改造”。酒店改成公寓、公寓改写字楼、写字楼改成商场、商场改成酒店……这样的业态变化每天都在各大城市发生。但同时，也为商业空间运营商释放了发展红利和机遇。
作为戴德梁行大中华区副总裁，程家龙参与了中国多个城市的数十个城市综合体等重要房地产项目的前期规划和定位研究，在房地产行业颇有知名度。程家龙在投资峰会上指出，“从我们过去多次发布的中国城镇化白皮书来看，城镇化水平将会不断提高。与此同时，在消费升级的影响下，中国经济将迎来新的希望。另一方面，人口增长也会对经济发展产生积极影响。我相信房地产行业通过有效的运营将会迎来新的机遇，消费升级也将为我们带来更多的投资机会。”
“以前在增量市场，大家齐心协力增值，快速盈利。现在，我们调整了如何操作，就要考虑如何选择这个市场的防御性资产。从整体行业投资来看，在从增量开发到存量运营的过程中，房地产投资是防御性资产中非常优质的选择。”光大安世投资部高级副总裁蔡以宁指出，在宏观经济不确定的背景下，资金配置开始从追求绝对价值增值转向追求高现金回报，而酒店恰好是其中之一。目前市场上现金回报率最高的资产。2018年以来，光大控股对酒店资产尤其是中档酒店的投资也是基于宏观经济和市场分析。
图：2020铂涛酒店时装周投资峰会圆桌论坛，铂涛集团总裁周奎、汉京集团总裁陈铁身、戴德梁行大中华区副总裁程家龙、浩华管理咨询总监姜海峰、光大安世投资部高级副总裁蔡伊宁就“酒店资产增值的未来趋势”进行了深入讨论，中数网副总裁丁晓宇担任主持人。
中数网副总裁丁晓宇指出，面对整体环境的变化，调整投资结构势在必行。从早期快速增长到逐步过渡到纵深经营的过程中存在着巨大的发展空间，竞争环境也必然会导致一些旧的产业结构和模式被“淘汰”的命运，这将延长打通整个旅游服务产业链，让包括酒店在内的房地产运营更具活力。
可以看出，无论是从经济学家对宏观经济走势的分析，还是从房地产产业链的实际案例来看，未来中国的酒店投资仍将是一门好生意。
新一轮地产竞争中，中端品牌能否重塑“地产+酒店”模式的价值？
必须说，过去几十年中国酒店投资的快速发展很大程度上得益于政策引导和资源投入。这在中国高端酒店的发展过程中得到了明显的体现。
“首先，政府需要在土地上配备酒店，甚至是高星级国际品牌酒店；其次，通过建设高星级国际品牌酒店，可以增加房地产周边住宅和商业物业的整体物业溢价空间。房地产；第三，它可以减少税收。”这就是当年房地产开发商面临的分红诱惑。最终，大多数房地产开发商未能抵挡住诱惑，纷纷加入酒店行业。
在此前《理解中国经济增长》的采访中，多位酒店业资深人士告诉记者，无论是为了迎合推动城镇化发展的初衷，还是仅仅为了满足某些“面子工程”的需求，房地产企业都热衷于与酒店结盟。酒店。CP，各大地产商对于酒店的投资一向非常大手笔。“房地产+酒店”模式推动了中国酒店业的发展，中国星级酒店在数量和规模上也取得了骄人的成绩。同时，能够提供稳定现金流的酒店为房地产开发商进行资本运作提供了重要的融资权重。几十年来的结果是，投入巨资的高星级酒店沦为房地产配套设施。中国高星级酒店被动扩张，在经历野蛮扩张后，盈利/投资回报率问题日益暴露。这也直接导致近年来业主与国际管理公司之间的意见分歧和关系冲突日益增多。
尽管遭遇尴尬，房地产开发商却率先开启了一场从退市到打造自有品牌、独立运营的自我革命——。与此同时，在房地产行业开始全面转型的新时期，记者看到了一个新趋势：以铂涛、华住、东城为代表的——家酒店集团开始拥抱房地产开发商，刮起了“房地产”热潮。铂涛集团商务部总裁林星宇此前在麦点网举办的“2018-2019旅游住宿行业MBI颁奖盛典暨高峰论坛”上公开表示，目前国内空间资源巨大包括经济型连锁酒店的升级转型，释放的物业和城市更新带来了更多的空间，特别值得关注的是，“商业综合体带来的物业释放，为中档酒店提供了非常好的机会和选择”。
显然，在“房地产+酒店”模式中，开发建设只是第一步。在经营管理中，房地产开发商作为酒店业主，需要在众多的酒店品牌和管理模式中进行选择。当年星级酒店做不到的事情，铂涛和华住为何认为可以帮助开发商“保面子、赚回面子”？
在2020铂涛酒店时装周投资峰会上，汉京集团总裁陈铁身先生作为业主代表和资产持有者，提出探讨酒店资产增值问题。他认为，从地产经营角度来看，商业地产的主要难点和痛点是估值过高。仔细分析其背后的原因，投资的逻辑并没有理顺。当开发商转向商业地产运营时，需要放弃以往注重高回报的心态，尝试建立商业地产的投资理念和逻辑。
一位从酒店集团跳槽到房地产公司的人士表示，由于房地产行业总体上还是劳动密集型行业，房地产开发商大多靠建筑商发家致富，不懂商业运作。他们不愿意接受高端酒店或国际品牌。度会更高，我们会积极选择与市场上有较高知名度和影响力的大牌合作。但我们也会根据地区、项目、开发商的实力考虑酒店集团/品牌进行合作。这也给了本土中端品牌发展的机会。
某房地产企业负责人在接受麦点采访时表示，从传统房地产开发的角度来看，酒店作为配套设施，没有品牌和特色，很难带动房地产发展，品牌非常重要。从态度上看，房地产开发商对中端品牌，尤其是本土中端品牌的接受度越来越高。
一位刚与当地酒店集团签约的房地产公司和酒店负责人表示，公司刚刚开始转型，考虑投资酒店。一方面国际品牌太贵，另一方面考虑到后期经营管理文化的差异，最终选择了中国本土酒店。集团合作，“我还是觉得本土酒店集团更懂中国业主的心。”
图：2020铂涛酒店时装周投资峰会。本次投资峰会以“无界共生——预知未来：前瞻商业投资新趋势”为主题，打破行业边界，连接千余位高净值投资者、数百家房地产行业巨头、权威媒体、顶尖商界领袖、顶尖金融学者的联袂，多维度解构投资趋势。
“以前说到酒店，房地产开发商首先想到的是五星级酒店。这些高端酒店有很好的品牌效应，但投资和体量都很大，所以很难满足一般商业业态，现在大多数商家都将中档酒店视为商业配套的一个类别，中档酒店的规模一般在5000-15000平方米左右，这个规模符合目前的主流发展“商业地产的趋势。未来，酒店+商业+办公一体化，城市综合体将成为酒店发展的一大趋势。”铂涛集团商务部总裁林星宇在2020铂涛酒店时尚周投资峰会上再次强调“酒店+地产+品牌”的组合理念。这也是铂涛酒店在2019时装周提出“酒店+地产”优化补充，盘活现有资源、提升地产价值的体现。
记者从铂涛集团获悉，2019年，铂涛中档酒店在原有3000余家的基础上，将迎来1200余家签约；铂涛集团拥有6500家酒店，其中近一半是中档酒店。酒店。
记者从已签约开发商处了解到，目前，在与本土酒店集团进行中高端酒店品牌合作时，仍会优先考虑本土集团开发运营的国际品牌，如铂涛、铂涛等。希尔顿。希尔顿欢朋酒店等。大部分原因正如曾投资多家希尔顿欢朋酒店的投资人李导先生在接受媒体采访时所说：“在确定投资中高端酒店后，选择品牌尤为重要，选择国际酒店知名酒店品牌可以更有效地提升物业价值，为项目赋能；但在早期，投资国际品牌酒店是不可想象的，一般只有大型国有企业才有可能——“希尔顿欢朋酒店的到来，给市场带来了非常难得的投资机会。”
图：2020铂涛酒店时尚周投资峰会上，企业代表正在进行战略合作仪式
“目前，我们的战略客户开发商已经引进了希尔顿欢朋酒店。例如，卓宏地产和盛天集团分别在深圳和南宁引进了希尔顿欢朋酒店，促进了项目的整体提升，比如增加了销售额在九江、通辽、沧州，铂涛还通过引入西安轻雅、西安、詹姆斯咖啡等品牌，协助当地开发商消化现有物业。”铂涛时装周期间，记者获悉，目前，铂涛正在与绿景集团、龙光地产、卓宏地产、碧桂园、雅居乐集团、盛天集团、和昌集团、吉林第一地产集团、华夏伟业、君宇集团、未来旅游集团、弘耀集团、中影潮、世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行、高力国际、第一太平戴维斯、大有商业等公司建立战略合作伙伴关系，提升双方综合实力和竞争优势，进一步进入股市。
资产增值新思路——开发运营及金融化价值最大化
“过去40年，中国经济增长主要来自套利型企业，但未来必须依靠创新型企业。创新并不容易。除了外部环境的自由，企业还必须在创新上下功夫。”他们的内功，挖掘自己的创新潜力。”张维迎如此说道。他认为经济增长主要来自于企业家精神。无论是房地产开发商还是酒店集团，都必须考虑修炼内功，在自身内部寻找新的增长点和盈利点。
爱琴海集团副董事长兼总裁张华荣在2019视点商业年会上表示，“商业地产的发展前景是乐观的，综合的商业资产运营能力可以助推行业创新和新物种的出现。如果我们能够抓住消费市场的商业运营能力，可以进一步提升我们商业地产的收入。首先是资产的增值和资产市场的收入变化；最后是我们的消费者和消费市场的升级。”
这也对酒店业资产增值问题提出了一个关键思路，即对现有存量进行升级和挖掘，归根结底在于提高自身的运营能力和运营效率，以便更好地把握和利用。响应市场变化。正如张华荣所说，“从运营能力来看，对于上游地产商或者金融市场来说，我们最重要的运营能力是资产收益率和我的收入；对于C端来说，客户要求的是舒适度”和场景；对于B端来说，最好的是销售，所以说到底我们还是要做好市场和服务，在资产管理和运营的过程中，我们认为除了提高技术的发展，无论是轻资产还是重资产都没有运营能力，轻资产也是一种负担。”
回到酒店行业，林星宇认为，其实酒店集团无需过多担心是否还有好物业，因为优质地段的优质物业资源非常有限。在当前的存量和增量市场中，酒店集团确实应该考虑中档酒店。酒店能为物业带来什么，“应该带来更高的品牌溢价、更大的客流量、以及更长的消费者停留时间。”
基于消费和房地产领域的变化，林星宇认为，未来城市居住空间功能将逐渐标准化。在第十九届全球文化和旅游论坛上，林星宇首次提出“城市居住空间综合体”的概念，将包括零售、住宅、酒店、公寓、购物等不同业态的功能逐步统一为一个空间。具体到酒店行业，酒店品牌作为媒介，连接商业地产空间与空间建设者、空间使用者，以品牌为核心，赋予城市居住空间新的生命。
“我们绝对不是看竞争对手，而是真正创造客户价值。我们为什么创造价值？其实是一个三角——品牌、会员和运营。品牌和会员相辅相成，可以吸引流量，因为流量非常多。”重要。但最终落地在哪里呢？是对每一个房间、每一位客人的服务。所以我们从追求单房效益转向追求单人效益，只有这样，才能聚焦到细节运营的本质。未来，铂涛将把这些方面做强，不断巩固我们的竞争力。”铂涛集团总裁周奎在接受麦店《经济发展、商业文明与企业家精神》采访时指出，铂涛未来有几个重要方向：一是加强品牌创新；二是加强品牌创新。二是不断升级现有品牌，例如对7天连锁酒店等老品牌进行升级改造，提升美誉度，扩大现有中端品牌的影响力。第三，在现有会员规模的基础上，不断发展新会员并向上提升，同时通过增加会员权益和会员互动来增加日常活动。
图：铂涛集团战略优势——打造两大战略平台价值闭环
在谈到酒店资产的增值时，蔡以宁强调：“在所有房地产资产中，酒店在运营上是最成熟的。这首先得益于酒店行业的整体规模和连锁水平。”铂涛集团现在拥有酒店超过6000家，看看有如此规模的写字楼或商业地产业主，是难以想象的，同样，像铂涛这样的企业每天遇到的问题和挑战也是难以想象的。在运营过程中，铂涛积累的资源、培养的团队、形成的可复制运营对于每一位业主和投资者来说都是非常宝贵的资产。”
从长远来看，酒店的房产/资产保值增值能力应该是投资、建设、管理、报废的全生命周期发展。越秀地产基金董事局主席、执行董事兼首席执行官林德良曾表示，“资产管理就是通过开发、运营、金融化三个环节实现价值最大化”。他以越秀为例，分析了三种不同模型下的数据表现。——第一款车型从开发到销售，所以IRR可以达到10.4%，而ROE只有7.2%左右；第二种模式是通过开发持有房产，IRR为7.7%，ROE为12.6%；第三种模式通过将REITs注入开发，持有36%的股权，IRR和ROE都可以达到14%。
在林德良看来，这条路是商业地产面前必须形成闭环的一个过程。但这不正是酒店经营者需要考虑的闭环路径吗？
结论
彼得·林奇曾经说过，“每当我对当前的大局感到担忧和失望时，我就会尝试着眼于大局。”
在秦硕看来，过去，在高度变化、竞争激烈的环境下创造的性价比价值，更多体现在应用层面的便利性和消费者剩余所展现出的强大竞争力。未来，我们要向高科技、高质量、高差异化带来的高领先价值而努力。这需要以商业文明而非财富为中心的新价值观来驱动。
在资产增值的道路上，酒店经营者不仅要专注于酒店本身，还需要跳出圈子到房地产行业乃至更广阔的领域思考自身价值最大化。以铂涛为代表的企业提出的“酒店+地产+品牌”模式只是一个开始，未来空间十分广阔。
