这是最好的时代，也是最坏的时代。
近年来，随着消费升级、消费需求多元化，民宿市场蓬勃发展。
城市民宿作为其中一种形式，自民宿行业兴起以来的短短几年时间里，从北上广迅速渗透到新一线城市，并逐渐下沉到低线市场。在经历野蛮生长的同时，很多从业者也逐渐意识到，徘徊在灰色地带的城市民宿业务并不像想象中那么好做。
在灰色空间中疯狂生长的业务
无论是民宿行业的兴起，还是网红经济的影响，早期的城市民宿在很多人眼中确实是一门好生意。投资小、回报快、门槛低。当时很多投身城市民宿的人都体验到了其中的好处。
简单来说，我国城市民宿并不照搬国外模式。相反，由于与社会文化的融合，民宿主人最初是向居民提供小型住宿设施出租，后来演变为非盈利性出租他人房屋。标准住宿业务的商业模式。城市民宿大多位于住宅区，更接近日租或短租的概念。
这种商业模式的正确与错误尚未得到市场的验证，但从法律和监管的角度来看，它仍然是一项处于灰色地带的业务。2015年，国务院办公厅印发《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》号文件，在国家层面鼓励和支持客栈民宿、长租公寓、短租公寓等各类非标住宿业态发展。这是民宿行业正在走向规范化发展的信号。
但民宿，尤其是城市民宿，进一步规范化面临着不小的困难。中国旅游协会民俗客栈精品酒店分会会长张晓军曾向媒体分析城市民宿规范的难度。他说：
首先，这是一个监管主体不明确的行业。民宿的经营管理涉及公安、卫生、消防、税务、旅游等多个部门的监督管理，由于这些主体之间不存在隶属关系，也没有形成联合联动机制，因此，民宿监管主体缺失。
其次，根据现行政策体系，城市民宿至少要取得六证才能合法经营：卫生许可证、营业执照、税务登记证、特种行业许可证、消防检验资质证书、食品流通许可证或餐饮服务许可证。其中，按照消防部门对住宿业的要求，有人居住的房间必须配备独立的感烟火灾探测报警器或喷水灭火装置。但城市民宿大多是房东的个人空置住宅，不符合这样的条件。
房屋产权性质、建筑结构、消防规定等问题无法解决，也不知道该向哪个部门申请相关手续。因此，我国大部分城市民宿经营者都没有办理营业执照或相关备案，让城市民宿蒙在鼓里。非法操作状态。
政策的不明确也限制了资本对城市民宿的青睐。尽管携程、美团等势力早已通过投资托管公司和线上平台等方式介入城市民宿领域。不过，业内人士表示，现阶段大部分资本对城市民宿行业持观望态度。在风向不明的前提下，资本势力不会轻举妄动。OYO和瑞幸都已经证明，在互联网时代，新物种的发展并不困难。只要商业模式建立起来，资金投入和快速复制就能成为市场的宠儿。只是城市民宿这样不被法律法规认可的商业模式，怎么能说成熟呢？
参与者：谁在过冬天？
城市民宿生意不好做，但也不乏玩家。总体来说，大致可以分为三类：在线民宿预订平台、民宿托管公司、团体/个人房东。
我们先来说说在线民宿预订平台。经过十几年的发展，亏损仍是行业常态。公开资料显示，2018年途家仍然处于亏损状态，Airbnb的中国业务也没有盈利。上述两家公司均经历了高管变动，且有消息称其正在筹划上市。不难看出，在线民宿预订平台在抓住增长机会应对激烈竞争的同时，如何实现盈利成为当下最大的考验。
经历了民宿兴起初期百家争鸣的时期后，在线预订平台率先被洗牌，头部格局逐渐清晰。途家靠携程，榛子靠美团。凭借流量、资源和品牌背书的支持，两人与Airbnb一起占据国内民宿预订平台前三名。缺乏支持者的玩家处境会更糟。小筑短租已跌出行业前茅；像木鸟短租这样的玩家已经逐渐被市场遗忘甚至淘汰。
严格来说，网络预订平台并不是城市民宿的参与者，但在政策空档期，其监管作用尤为重要。2019年1月1日，《电子商务法》正式实施，规定电子商务经营者必须依法进行市场主体登记。也就是说，城市民宿经营者加入网络民宿预订平台，需要办理营业执照和相关行政许可，并依法纳税。平台拥有民宿资质审核和管理权，是引导和规范城市民宿发展的契机。但从目前各平台的情况来看，资质审核并不是强制选项。
我们来看看民宿托管公司。民宿热潮下，各类托管公司纷纷涌现，其中家家、成宿、路客等较为有代表性。这对于整个住宿市场来说应该是一件好事，托管公司应该有助于提高整个民宿市场的住房和服务质量。
然而，托管公司的实际表现却让不少投资者感到失望。不少投资者因盈利不达预期、失信、管理混乱等原因选择终止与托管公司的合作。
据一位从民宿托管公司辞职的员工介绍，投资人与托管公司的合作模式基本类似。即投资者与托管公司签订合作协议后，由后者负责寻找、确认和租赁房产，然后进行装修和设计改造，最后正式投入运营。上线后，房屋的清洁和接待工作将由托管公司负责，投资者可以坐享其成。整个过程看似一劳永逸，但其中蕴藏着很多“机会”。比如装修中，托管公司在报价中承诺的“大改”可能只是“微调”，花钱后无暇打理的投资者可能根本不知道。一旦投资者发现这种情况，就不难预测合同终止并退出。
在上海拥有20多套公寓、目前仍在经营城市民宿的李先生表示，他曾经将自己一半的房子交给了托管公司。前期的表现还算可以，但与当时相比还是有差距的。比如市区的一套房子，靠近淮海路上的城市民宿，自营的话月收入可达9000-1万元，利润率超过100%。交给托管公司后，平均收入在6000-8000，但这种情况勉强可以接受。毕竟财产是自己管理的。摆脱琐事。然而，今年的情况突然变坏了。有一个月，他的收入为零。他发现原来是管理公司人事重组导致他的房子无人接管，房子根本打不开。于是，李老师愤怒地收回了房子并亲自管理，称民宿管理公司违背了承诺。
在对托管公司失望之后，不少投资者选择自己当房东，在城市民宿经营的轨道上结识了已经在运营自营城市民宿的团队和个人。据《2019年中国在线民宿预订行业发展研究报告》报告显示，中国在线民宿房东数量呈现增长趋势，预计2019年将接近40万。浩瀚大军中，自己当城市民宿房东不是更好吗？
自2018年成立以来，硬糖城一直专注于城市民宿领域。其创始人邵成表示，在本土化、专业化团队的运营下，硬糖城避免了买房难、运营难等问题。目前，上海的民宿数量已超过100家。但谈及整个行业，邵程认为，在繁荣期和红利期逐渐过去后，城市民宿的发展应该以半悲观的态度来看待。“生存”是硬道理。在没有政策和资金支持的情况下，硬糖城之所以能坚持做城市民宿，靠的是团队实力，这是很多个体房东所不具备的。市场上像硬糖城这样能够独立运营的城市民宿团队极其有限。
个人房东开城市民宿有多难？
首先，他们要面对买房难的问题。除个人业主拥有自己的房产外，大多数城市民宿业主都面临着从业主手中接管房产的情况。业内人士表示，房主更愿意信任企业和平台，个人房东获得房屋难度很大。
其次，经营管理难度大。城市民宿既然是一个企业，就意味着它有自己的一套商业行为。虽然市场进入门槛较低，但实际运营管理流程要求很高。个体业主面临着计算投资回报、研究定价、控制成本、制定营销推广策略等诸多挑战。
再次，竞争是困难的。不少房东向智汇反映，城市民宿市场普遍存在价格战、恶意举报等恶性竞争，导致城市民宿业务越来越难做好。有业内人士表示，城市民宿大多位于居民区，难免有客人打扰居民。如果有人回应，就会有人过来调查，一般协调就可以应对。但如果遇到恶意举报，可能会被下线审核，甚至直接屏蔽。这种情况对于缺乏话语权、没有经营资质的个体房东来说是很难处理的。
城市之家民宿
城市民宿的商业模式尚未得到验证，但行业的混乱期或许已经到来。如今的城市民宿如何突破困境，未来又将如何发展？
首先我们要思考城市民宿需要什么，是政策支持和消费者偏好。以莫干山为例，当地民宿在社交媒体上的走红吸引了众多消费者，带动了当地旅游业的发展，也促使当地政府制定了较为完善的民宿机制。换句话说，城市民宿如果需要政策，首先需要证明其对城市发展的价值。
城市民宿需要证明自己存在的价值，商业模式的可行性，找到正确的方向。携程、美团等大资本公司的进入既有优点也有缺点。在行业影响力不断提升的同时，也必然导致民宿的过度商业化、规模化发展。城市民宿不应该也不可能走向酒店标准化发展模式，否则就会失去存在的意义。当然，规模化、标准化的发展模式也是城市民宿所不具备的能力。酒店投资之所以高效，就在于其可复制性。然而，城市民宿采用的是低效的个性化非标准化模式。前期的软硬件改造都是个性化的，基于用户的多样化需求，后续操作无法标准化。在此背景下，Airbnb等以民宿为核心的泛旅游业务的发展或许能为城市贡献更多价值。
对于所有玩家来说，行业优胜劣汰正在加速，厮守或许才是生存之道。与最初的在线民宿预订平台格局相比，友家、诚宿、路客等民宿公司的未来更加被看好。目前独立公司的生存状况并不乐观。从对手变成队友或许是一个不错的选择。对于个人/团队主办方来说，“强者愈强，弱者愈弱”的马太效应将持续加剧。专业、高品质的民宿肩负着保留行业基调、提升口碑的重任，并以小而美的方式去做。利基业务。而更多陷入泥潭的个体房东或许仍难逃依赖预订平台和托管公司的命运，但前提是后两者足够值得信赖。
