21世纪经济报道记者朱丽娜香港报道随着疫情逐渐稳定，香港商业地产投资市场正在悄然复苏。
戴德梁行5月24日发布的报告显示，受第五波疫情影响，香港商业地产市场第一季度大宗交易较去年同期有所减少。同期，但疫情只是导致投资者推迟投资决策。不过，这并没有削弱他们进入市场的信心。二季度以来，成交量大幅增加。
截至今年5月15日，香港商业地产投资市场共录得43笔交易，总交易额达214亿港元，平均每笔交易额达4.98亿港元。
戴德梁行董事兼香港研究部主管陈建恒指出：“2017年每笔交易的平均交易金额接近700亿港元，但近年来呈现持续下降趋势。这反映了疫情及经济前景不明朗，投资投资者普遍持谨慎态度，倾向追求小额物业，我们预计上半年成交宗数约为50宗，成交金额预计达280亿港元随着疫情逐渐缓和，预计下半年投资市场气氛将好于上半年，全年总交易量将达700亿港元。
1、酒店物业价格大幅下跌
写字楼、商铺等传统物业一直是香港商业地产市场最活跃的，成交金额占比接近90%。然而，近年来，投资者追逐的目标发生了变化。今年上半年，工业建筑、酒店及工地在香港商业地产投资市场中占比最大，占整体交易额70%以上。
陈建恒表示，工业建筑最受投资者青睐，约占成交总额的32%，超过过去十年15%的平均水平。
今年上半年，酒店物业也受到投资者追捧，成交额约占总成交额的20%，较去年增长5倍。戴德梁行执行董事、香港资本市场部负责人高伟雄坦言：“过去12个月的酒店交易火爆程度是我从业多年来从未有过的。由于疫情的影响，很多酒店面临较大的经营压力，因此酒店业主的报价普遍较2018年有所提高，每年高峰期折扣在20%-30%。
据了解，香港近年来房屋需求巨大。不少本土运营商与国际房地产基金合作，探索“Co-livingSpace”商机，积极收购酒店并将其改造成Co-living居住空间。例如，外资最近收购了尖沙咀的锦逸精品酒店、红磡的逸逸酒店、中环荷李活道的彩康酒店等。预计改造后将增加合住、学生公寓等元素。
今年上半年，土地交易金额约占整体市场的20%，远超过去十年9%的平均水平。主要原因是住宅物业需求依然旺盛，开发商积极收购合适地块，增加城市未来发展土地储备。
2、国际房地产资金趁机买货
从市场资金来源来看，今年上半年本地投资者依然占据主导地位，占市场总成交额的56%以上。
然而，不少立足本土的国际地产基金却趁机频频出手。期内资金占市场总成交额的42%，较去年同期的14%大幅上升。其中许多酒店和工业建筑项目都是由该基金承建，该基金与当地开发商合作，为其业务扩张提供财务支持。相比之下，由于通关延误，内地投资者在香港商业地产市场的活跃度较低，仅占总交易量的2%左右。
高伟雄告诉21世纪经济报道记者，房地产基金的资金大部分来自欧美市场。过去他们主要投资写字楼和零售地产，主要是因为此类资产透明度高。“虽然疫情以来这两类房型的租金有所下降，但成交价格并未出现太大波动。相比之下，长租公寓、工业楼等新经济相关的房产更适合他们的投资策略。”
据21世纪经济报道记者了解，目前香港商业地产整体投资回报率约为2.5%-3%。相比短期租金回报，更多投资者更关注房产改造后的长期投资前景。
